Как е възможно цените на жилищата в САЩ да продължават да растат

Вноските по ипотечните кредити са най-високите от средата на 80-те години на миналия век

Притежаването на жилище редовно заема челни места в проучванията за това какво най-много искат американците в живота си. Уви, тази част от американската мечта рядко е била по-трудно постижима. Тези, които искат да навлязат на пазара на имоти, са изправени пред тройния удар на високите цени, скъпите ипотеки и ограничения избор. Заедно тези фактори направиха жилищата крайно недостъпни, а на хоризонта не се очертават признаци на облекчение.

И все пак по косвен начин кризата с имотите помага да се обясни и една от най-актуалните икономически загадки в момента: защо американският растеж продължава да бъде стабилен и не се влияе от прогнозите за рецесия.

По-високите лихви не вредят. Засега

Въпреки че жилищата обикновено са сред най-чувствителните към лихвените проценти сектори, в Америка нещата не са толкова ясни. През последните две години, когато Федералният резерв започна да прилага по-строга политика, лихвите по ипотечните кредити рязко се повишиха от по-малко от 3% до повече от 7%. Според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти за медианното семейство, което купува жилище с медианна стойност, вноските по ипотеката са се удвоили от около 14% от месечния доход на домакинството през 2020 г. до почти 29% през юни - най-високата стойност от 1985 г. насам. 

Изненадващо скокът на лихвите по ипотечните кредити не доведе до спад в цените на жилищата. Те се понижиха за кратко, когато лихвите започнаха да се повишават, но след това се възстановиха до рекордните стойности, достигнати в началото на миналата година, след като в икономиката се появиха ковид стимулите. Публикуваните на 29 август данни показаха, че това възстановяване може би набира сила: цените на жилищата през второто тримесечие на годината са се повишили с 15% на годишна база според индекса S&P Case-Shiller, референтен показател за цените на американските имоти.

С какво се обяснява тази впечатляваща устойчивост? За пазар с размерите на американския имотен - където годишните продажби възлизат на около 2 трлн. долара, разпръснати в икономика с размерите на континент, в която някои региони са в разцвет, а други се свиват - неминуемо има нюансиран отговор.

Все още има купувачи

Все пак добро обобщение направи в края на август Дъглас Йерли, главен изпълнителен директор на Toll Brothers, един от най-големите американски строители на жилища, по време на финансов отчет. "Все още има купувачи. Те имат много малко възможности", обясни той.

Въпреки че търсенето на жилища е намаляло с повишаването на лихвените проценти, предлагането на имоти е намаляло почти едновременно с това. Купувачите на жилища обикновено получават ипотечни кредити с фиксиран лихвен процент за 30 години - нещо нечувано в повечето страни, но в Америка това се счита почти за конституционно право, благодарение на ролята на Fannie Mae и Freddie Mac, две гигантски фирми, подкрепяни от правителството, които изкупуват ипотеки от кредиторите и ги секюритизират. Позволявайки на кредиторите да предлагат дългосрочни фиксирани лихвени проценти, те целят да улеснят хората при закупуването на жилища. Но сега дългосрочните лихвени проценти служат като пречка, тъй като собствениците на жилища, които са получили нисколихвени ипотечни кредити, преди Фед да повиши лихвените проценти, нямат желание да се откажат от тях и затова не желаят да продават жилищата си.

Имотната платформа Redfin изчислява, че 82% от собствениците на жилища имат лихви по ипотечните кредити под 5%. Чарли Дохърти от банката Wells Fargo нарича резултата "състояние на анабиоза" за жилищния пазар.

При равни други условия спадът на транзакциите би трябвало да навреди на икономиката, като отслаби свързаната с жилищата активност, тъй като за преустройство, ново строителство, обзавеждане и др. се харчат по-малко пари. Нещата обаче не се развиха така. Неспособни да се сдобият с по-хубаво жилище, блокираните собствениците на имоти инвестират повече в ремонт на сегашните си домове. Възходът на дистанционната работа засили тази тенденция, като хората добавиха допълнително офис пространство към домовете си. Разходите за преустройство през 2022 г. са достигнали близо 570 млрд. долара, или около 2% от БВП, което е с 40% повече в номинално изражение спрямо 2019 г., според Joint Centre for Housing Studies към Харвардския университет.

Много от тези, които се осмеляват да закупят жилища на пазара, избират ново строителство, а не съществуващ сграден фонд. Едно от предимствата на новопостроените жилища е, че те са действително налични. Това означава, че те съставляват около една трета от активните обяви тази година, в сравнение със средно 13% през двете десетилетия преди пандемията от ковид-19, според Националната асоциация на строителите на жилища. Както казва Дарил Феъруедър от Redfin: "Строителите са облагодетелствани, защото нямат конкуренция от страна на съществуващите собственици на жилища."

Строителите на жилища също смело предлагат стимули на купувачите. Най-видимото е, че те "изкупуват" до 1.5 процентни пункта от лихвата по ипотечните кредити, като плащат предварително еднократна такса, която намалява бъдещите лихвени плащания. Това позволи на техните собствени ипотечни компании да предлагат лихви от около 5%. За строителите на жилища тези намаления са равностойни на намаляване на продажната цена с около 6%, което те лесно могат да си позволят, като се има предвид стабилността на счетоводните им баланси. За купувачите по-ниските лихви по ипотечните кредити са добре дошло облекчение в настоящата среда, което се изразява в засилване както на покупките, така и на строителството. През юли започнатите строежи се увеличиха с близо 10% в сравнение с година по-рано.

Колко ще са устойчиви цените

Сега специалистите по недвижими имоти се чудят дали устойчивостта на цените ще продължи. Пазарът е изправен пред изпитание, тъй като лихвите по ипотечните кредити се покачват още повече. През по-голямата част от изминалата година лихвените проценти изглеждаха стабилизирани на ниво около 6.5%, но от началото на август инвеститорите стигнаха до заключението, че Фед ще запази политиката на затягане за по-дълго време, което тласна ипотеките към 7.5%.

"Колкото по-високи са лихвите, толкова повече намалява търсенето. Това ще застигне строителите на жилища доста бързо", смята Джон Бърнс, консултант по недвижими имоти. За да противодействат на забавянето, някои кредитори могат да предложат по-рискови сделки. Платформата за недвижими имоти Zillow започна да предлага първоначална вноска от само 1% за жилища в Аризона, някога голям пазар. Ако цените паднат, собствениците с малък закупен дял в жилищата си могат да бъдат сред първите, които ще изпаднат в неплатежоспособност.

Ако пазарът на недвижими имоти остане устойчив обаче, политиките на Фед ще бъдат подложени на изпитание. Силната активност на жилищния пазар допринася за прегряването на икономиката. Устойчиво възстановяване на цените би усложнило и перспективите за инфлацията. Връзката не е съвсем ясна, тъй като имотите влизат в инфлационните индекси с наемите, а не с покупните цени. Освен това основните измерители на инфлацията обикновено изостават от високочестотните измерители на наемите с поне шест месеца. През по-голямата част от изминалата година тези измерители се понижаваха, а спадът едва сега се отразява в официалните инфлационни индекси - процес, който вероятно ще продължи до началото на 2024 г.

Какво ще се случи след това е много по-малко сигурно. От една страна, в момента се строят рекорден брой апартаменти и това предлагане би трябвало да задържи наемите. От друга страна, недостъпността на жилищата принуждава все повече потенциални купувачи да се насочат към пазара на наеми, което може да доведе до повишаване на наемите и да увеличи инфлацията. Едно е ясно: докато лихвените проценти не се понижат отново, милиони американци няма да имат друг избор, освен да отложат мечтата си за собствено жилище.

2023, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved